Mülkünü Gönder
Gayrimenkul, Türkiye'de bir ailenin servetinin büyük bölümünü oluşturur. Buna rağmen alım satım kararlarının çoğu, sözleşmenin hangi maddesinin ne anlama geldiği bilinmeden verilir. Oysa bir işlemde kaybedilen para neredeyse hiçbir zaman fiyat pazarlığında kaybedilmez; sözleşmeye yazılmayan bir cümlede, tapuda görülmeyen bir şerhte veya "nasıl olsa hallederiz" denilen bir ayrıntıda kaybedilir.
Bu rehber, sahada 25 yıl boyunca en sık karşılaştığım konuları, danışanlarıma ve portföy sahiplerine anlattığım sırayla bir araya getiriyor. Sırasıyla kentsel dönüşüm sürecini, anahtar teslim kat karşılığı inşaat sözleşmesini, aidat borcuna karşı yasal yolları, tapudaki şerhleri, gayrimenkul üzerindeki özel hakları ve cayma akçesi–kaparo ayrımını ele alıyoruz. En sonda da arsa ve imar terimleri sözlüğünü bulacaksınız.
Kentsel Dönüşüm Süreci ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir, nasıl düzenlenmelidir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, geniş anlamıyla sözleşmenin imzalanmasıyla başlar; inşaatın hukuka uygun olarak inşa edilip kat mülkiyeti tapularının teslimine kadar sürer. Öyle bir sözleşme düzenlenmelidir ki, çıkabilecek ihtilaflarda adil ve hukuki çözümler içersin.
Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; borçlar hukuku, imar hukuku, ticaret hukuku, sözleşmeler hukuku ve kentsel dönüşüm hukukunun ilgili hükümlerinin bir sentezi olmalıdır. Muhakkak konusunda uzman ve deneyimli avukatlar tarafından düzenlenmelidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterde yapılması şekil şartıdır. Adi yazılı veya imzalı protokoller hukuken geçersizdir.
Kentsel dönüşüm süreci nasıl başlar?
Süreç, bir yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi ve bu tespitin kesinleşmesi ile başlar. Riskli yapı tespitine karşı süresi içinde itiraz edilmemesi durumunda yapı hukuken riskli yapı niteliği kazanır ve binanın yıkım süreci başlar.
- Riskli yapı tespitiBinadan karot örneği alınır, rapor hazırlanır ve tespit kesinleşir.
- TahliyeMaliklere verilen süre sonunda bina boşaltılır.
- YıkımTahliye süresinin ardından binanın yıkımı yapılır.
- Proje onayı ve ruhsatYeni projenin onaylanması ve inşaat ruhsatının alınması.
- İnşaatİnşaat sürecinin sözleşmede belirlenen sürede tamamlanması.
- İskânYapı kullanma izin belgesinin alınması ve kat mülkiyetine geçiş.
Kentsel dönüşüm için maliklerin yüzde kaçının kararı gerekli?
Binadan karot örneği alınması ve bina riskli yapı ilan edilirse de yıkılması için tek bir kat malikinin başvurusu yeterlidir.
Kentsel dönüşümün resmî olarak ilerlemesi için ise arsa payı oranına göre %50+1 salt çoğunluk yasal olarak yeterlidir. Yeni sözleşme yapılması, müteahhit seçimi gibi tüm aşamalarda bu oran geçerlidir.
Burada dikkat edilmesi gereken nokta daire sayısının değil, arsa payının çoğunluğudur. Örnek vermek gerekirse: 10 daireli bir apartmanda 4 dairenin arsa payı daha fazla ise, bu 4 kişinin isteğiyle kentsel dönüşüm yapılabilir.
Karot örneği; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş lisanslı yapı denetim firmaları, laboratuvarlar ve mühendislik büroları tarafından alınmalıdır. Lisansız firmalar tarafından hazırlanan raporlar geçersizdir.
Müteahhit seçerken nelere dikkat edilmeli?
Müteahhidin daha önce yaptığı binalar muhakkak görülmelidir. Yaptığı binaların mimarisi, kullandığı malzemelerin kalitesi, inşaatı süresinde bitirip bitirmediği ve iskân alıp almadığı; müteahhidin olumlu ya da olumsuz referansları olacaktır.
Müteahhitle yapılacak sözleşmede nelere dikkat etmeliyiz?
- Finansal güç: Müteahhidin finansal gücü muhakkak iyice incelenmelidir.
- Teminat: Banka teminatı veya inşaat bitirme sigortası istenmelidir.
- Mahal listesi: Sözleşme imzalanmadan önce hazırlanmalı ve sözleşmenin eki yapılmalıdır.
- Cezai şartlar: Hem müteahhidi hem kat malikini koruyacak, inşaatın tüm aşamalarını içeren kapsamlı cezai şartlar konulmalıdır.
Mahal listesi nedir?
Mahal listesi; inşaatta kullanılacak malzemelerin niteliğinden tutun da zeminde kullanılacak parkeye, seramiğe, oda kapılarına, asansör marka ve özelliklerinden mutfak ve banyolarda kullanılacak evyeye ve tüm malzemelere kadar marka ve modelin yazdığı, inşaatta kullanılacak tüm malzemelerin tanımlandığı bir listedir ve kat maliklerini korur.
Kentsel dönüşümde malikler sadece yeni dairelerinin metrekaresine bakmamalıdır.
Kullanışlı bir mimari proje — yani odaların şekli ve yerleşimi — metrekareden çok daha önemlidir.
Binanın mimarisi ve dairelerde kullanılacak malzemelerin kalitesi, sonuçta ortaya çıkan dairenin fiyatını belirler. 80 m² 2+1 daire, 95 m² 3+1 daireden daha değerli olabilir ve daha yüksek fiyata satılabilir.
Anahtar Teslim Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Özetle: arsa sahibinin arsasına karşılık, müteahhidin bu arsa üzerine binayı yapmasıdır.
Bu sözleşme; müteahhidin binayı projesine, teknik şartnameye ve iskân ruhsatına uygun olarak tamamen bitirip, kat mülkiyeti alınmış bağımsız bölümleri, sözleşmede yazan paylaşım oranına göre arsa sahibine oturmaya hazır şekilde teslim etmeyi taahhüt ettiği resmî bir sözleşmedir.
Temel unsurlar ve kapsam
Resmî şekil şartı
Bu sözleşmelerin geçerli olması için mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; adi yazılı veya imzalı protokoller hukuken geçersizdir.
Teminat
İnşaatın sorunsuz tamamlanabilmesi için sözleşmeye, müteahhit tarafından verilecek kesin ve süresiz banka teminat mektubu veya inşaat tamamlama sigortası ekleyin.
Tapu kütüğüne şerh
Tapu kütüğüne mutlaka "kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi" koyun.
Kademeli tapu devri
Müteahhide arsa paylarının tamamını asla inşaatın başında devretmeyin. Tapuları inşaatın ilerleme seviyesine göre parça parça devredin.
| Aşama | Devredilecek Pay |
|---|---|
| Temel bitimi | %20 |
| Kaba inşaat bitimi | %20 |
| Çatı kapama | %20 |
| İnce işler | %20 |
| İskân alımı | %20 |
"Anahtar teslim" ne demek?
İnşaatın sadece kaba veya fiziki olarak bitmesi yetmez. Boya, fayans, parke, kapı, pencereler, elektrik, su ve doğalgaz gibi tüm ince işçiliklerin tamamlanması ve iskân raporunun alınarak yapının fiilen kullanıma hazır hâle getirilmesini kapsar.
İskân (yapı kullanma izin belgesi) yükümlülüğü
"Anahtar teslim" ifadesinin iskân belgesinin alınmasını, tüm harç ve vergilerin müteahhit tarafından ödenmesini kapsadığını sözleşmeye açıkça yazın. İskân alınmadan gerçek anlamda teslim yapılmış sayılmaz.
Paylaşım krokisi
Hangi dairenin/dükkânın arsa sahibine, hangisinin müteahhide ait olacağını gösteren, kat irtifakına esas teşkil edecek numaralandırılmış bir projeyi/krokiyi sözleşmeye ekleyin.
Net / brüt alan
Metrekare uyuşmazlıklarını önlemek için dairelerin net mi yoksa brüt mü ölçüleceğini sözleşmede ve teknik şartnamede açıkça yazın.
Sigorta ve sorumluluk
İnşaat süresince doğabilecek iş kazaları, üçüncü şahıslara verilen zararlar, çevre binalara oluşabilecek hasarlar ve tüm SGK prim/vergi borçlarından tamamen müteahhidin sorumlu olduğunu ve arsa sahibinin rücu hakkı bulunduğunu açıkça belirtin.
Zemin etüdü ve temel yalıtımı
"Temel ve perde duvarlarda çift kat membran ile bohçalama usulü su yalıtımı ve drenaj hattı yapılacaktır." Bu madde, binanın bodrum katının rutubet almasını engeller.
Süre ve cezai şart
Sözleşmenin imzalanmasından sonra inşaatın ruhsat alım süresini, ruhsat alımından itibaren kaç ayda teslim edileceğini ve gecikme hâlinde ödenecek günlük/aylık gecikme cezalarını net olarak belirtin.
Gecikme tazminatı ve kira yardımı
İnşaatın bitirilmesi gereken net tarihi (örneğin ruhsat tarihinden itibaren 24 ay) belirleyin. Gecikilen her ay için, o bölgedeki rayiç bedelin üzerinde bir aylık gecikme tazminatı (kira kaybı) maddesi ekleyin.
Teknik şartname: muğlak ifade yerine marka ve model
Kullanılacak malzemelerin markalarını ve sınıflarını, sözleşmenin eki olan teknik şartnamede tek tek listeleyin. "1. sınıf seramik", "A kalite parke" gibi muğlak ifadeler yerine direkt marka, model ve serisini yazın.
❌ Yanlış yazım
"Daire kapısı çelik kapı olacaktır."
✓ Doğru yazım
"Daire giriş kapısı; Kale, Sur veya Falez marka, çift çelik sac konstrüksiyonlu, en az 14 noktadan kilitlemeli merkezi kilit sistemine sahip, ahşap kaplamalı 1. sınıf çelik kapı olacaktır."
❌ Yanlış yazım
"Klozetler 1. sınıf kaliteli olacaktır."
✓ Doğru yazım
"Klozetler; Vitra, Serel veya Creavit marka, kanalsız (Rim-Ex/Rimless) tipte, yavaş kapanan kapaklı ve asma klozet olacaktır. Duvar içi gömme rezervuarlar Geberit, Vitra veya Grohe marka olacaktır."
❌ Yanlış yazım
"Profiller 1. sınıf kullanılacaktır."
✓ Doğru yazım
"Tüm dairelerin dış pencere ve balkon kapı profilleri Rehau, Schüco veya Pimapen (Nirvana/7000 serisi) marka, en az 70–80 mm genişlikte, minimum 5–6 odacıklı ve destek saclı PVC profil olacaktır."
❌ Yanlış yazım
"Kaliteli asansör kullanılacaktır."
✓ Doğru yazım
"Asansör motoru ve mekanik aksamı Kone, Otis, Schindler veya yerli üretimde yüksek kaliteli Arkel/Amada; kabin içi paslanmaz çelik, tabanı granit, LED aydınlatmalı ve tam otomatik teleskopik kapılı olacaktır."
Arsa sahibinin alacağı yüzde önemli olmakla birlikte; sağlam bir müteahhitle, kaliteli malzemelerin kullanıldığı, vaktinde teslim alınabilecek şık dairelerin yapılması daha önemlidir. Sonuçta bir arsadan alacağınız 12 daire yerine, aynı arsadan alacağınız 10 daire daha değerli olabilir. Her zaman sonuçtaki değere bakmakta fayda vardır.
Aidat Borcunu Ödemeyen Kat Maliki veya Kiracıya Karşı Ne Yapılabilir?
Site yönetimi; aidat borcunu ödemeyen kat maliki veya kiracıya karşı gecikme zammı uygulayabilir, icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre izlenebilecek yasal yollar ve yaptırımlar şunlardır:
Yönetimin yapabilecekleri
Gecikme zammı uygulanması
Zamanında ödenmeyen aidatlar için aylık %5 oranında gecikme tazminatı (zammı) uygulanır. Bu oran kanuni bir haktır ve ayrıca karar alınmasına gerek olmadan işletilebilir.
İhtarname gönderilmesi
Yönetim, borçluya noter aracılığıyla veya yazılı bir ihtarname göndererek borcun ödenmesini isteyebilir. İhtarname yasal olarak zorunlu olmasa da sürecin hızlanması ve delil niteliği taşıması açısından sıklıkla tercih edilir.
İcra takibi başlatılması
Borç ödenmezse site yönetimi doğrudan icra takibi başlatabilir. Bu takip hem ev sahibine (kat malikine) hem de dairede oturan kiracıya karşı — kira bedeli ile sınırlı olmak üzere — yöneltilebilir.
Dava açılması ve hukuki yollar
İcra takibine itiraz edilmesi durumunda itirazın iptali veya kaldırılması için mahkemeye dava açılabilir. Kat malikinin borcunu ödememesi durumunda, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca diğer kat malikleri, borçlu malikin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı verilmesini mahkemeden talep edebilir.
Yönetimin yapamayacakları
Yönetimin borç tahsili için dairenin temel ihtiyaçları olan su, ısınma veya elektriği kesme yetkisi yoktur; bu durum hukuka aykırıdır ve suç teşkil edebilir.
Borçluların listesini bina girişine veya panoya asarak kamuoyuna duyurmak, Kişisel Verilerin Korunması Kanunu'na (KVKK) aykırıdır ve yasaktır.
Tapudaki Şerhler: Takyidat Belgesi ve Şerh Çeşitleri
Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde risk yaşamamak için tapu belgesini detaylı incelemek ve güncel şerh durumunu kontrol etmek büyük önem taşır.
Şerh (açıklama, not düşme); arsanın tapu kütüğüne işlenen, üzerindeki hakları, kısıtlamaları veya yükümlülükleri (haciz, ipotek, intifa hakkı vb.) gösteren resmî açıklama ve kayıttır.
Şerh çeşitleri
| Şerh Türü | Ne Anlama Gelir? |
|---|---|
| Kamu Haczi (Amme Alacağı Şerhi) | Devlete olan borçlardan dolayı konulan hacizlerdir. Bu şerhler kaldırılmadan veya borç ödenmeden tapuda devir işlemi yapılamaz. |
| Haciz ve İflas Şerhleri | Bir borçtan dolayı mülk üzerine konulan haciz şerhi, teknik olarak satışı engellemese de alıcı için en riskli durumlardan biridir. Mülkü satın alan kişi, o mülkü üzerindeki hacizle (borçla) birlikte devralır. |
| İhtiyati Tedbir Şerhi | Mülk hakkında devam eden bir dava varsa mahkeme, dava sonuçlanana kadar mülkün başkasına devredilmesini engellemek için ihtiyati tedbir kararı alabilir. |
| Aile Konutu Şerhi | Mülk eşlerden sadece birinin üzerine kayıtlı olsa bile, tapuda bu şerh varsa diğer eşin açık ve yazılı rızası olmadan o konut satılamaz, ipotek edilemez veya kiralanamaz. |
| İntifa (Kullanma) Hakkı | Taşınmazın mülkiyeti başkasında olsa bile, kullanım hakkının ömür boyu veya belirli bir süreyle başka bir kişiye ait olduğunu belirtir. |
| Kira Şerhi | Yapılan kira sözleşmesinin tapuya işlenmesiyle oluşur; mülk el değiştirse bile kiracının haklarını yasal süre boyunca korur. |
Şerh nasıl kaldırılır?
- Süreye bağlı şerhler: Süresi (örneğin kira şerhleri) dolduğunda kendiliğinden düşebilir veya Tapu Müdürlüğü'nden dilekçe ile silinmesi talep edilebilir.
- Feragat: Şerh lehtarının (hak sahibinin) noter veya tapu dairesinde feragat belgesi vermesi gerekir.
- Mahkeme kararı: İhtiyati tedbir veya ihtilaflı konulardaki şerhler sadece mahkeme kararı ile kaldırılabilir.
Güncel şerh durumunu nasıl öğrenirim?
Mülk üzerindeki kısıtlamaları görmek için Tapu Takyidat Belgesi alınır:
- Web Tapu: Taşınmaz sahibi olarak sistem üzerinden görebilir veya yetkilendirdiğiniz bir emlakçı/avukat aracılığıyla detaylı belgeyi çıkartabilirsiniz.
- Tapu Müdürlüğü: İlgili Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine şahsen başvurarak resmî belgeyi alabilirsiniz.
Şufa, İzale-i Şuyu, Vefa, İştira ve Sükna Hakkı Nedir?
Şufa Hakkı
Hisseli gayrimenkullerde, diğer hissedarların satılan payı öncelikle satın alma hakkıdır. Yalnızca paylı mülkiyetlerde geçerlidir.
İzale-i Şuyu
Bir taşınmaz üzerindeki birden fazla ortak arasındaki paydaşlığın mahkeme yoluyla sona erdirilmesidir. Taşınmaz, icra dairesi veya satış memurluğu aracılığıyla açık artırma ile satılır.
Vefa Hakkı
Bir gayrimenkulü satan kişinin, belirli bir süre içinde (en fazla 10 yıl) ve belirli şartlarla o taşınmazı geri satın alma hakkını saklı tutmasıdır. Üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesi için tapu siciline şerh edilmesi şarttır. Şerh edildikten sonra mülkiyeti alan kişi evi başkasına satsa bile, vefa hakkı sahibi hakkını kullanıp evi geri alabilir.
İştira Hakkı
Bir taşınmazı belirli bir bedel karşılığında, önceden belirlenen bir süre içerisinde (en fazla 10 yıl) mevcut malikinden satın alabilme yetkisi veren kişisel bir haktır. Hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şerh edilmesi şarttır. Aksi sözleşmede açıkça belirtilmedikçe iştira hakkı mirasçılara geçebilir, ancak üçüncü kişilere devredilemez.
Bu hak genellikle aile içi mülk devirlerinde, ortaklıktan ayrılma süreçlerinde veya gayrimenkul yatırımlarında öncelikli alım garantisi sağlamak amacıyla kullanılır.
Sükna Hakkı
Bir evde veya evin bir bölümünde konut olarak oturma hakkıdır. Bu hak başkasına devredilemez, kiraya verilemez, miras yoluyla geçmez. Genellikle hak sahibinin vefat etmesiyle kendiliğinden sona erer. Süreli olarak tesis edilmişse belirlenen sürenin dolmasıyla da biter.
Cayma Akçesi ve Kaparo Nedir, Farkları Nelerdir?
TBK 177. madde kaparo kavramını, TBK 178. madde cayma akçesi kavramını düzenleyen maddelerdir.
Kaparo
Sözleşme esnasında verilen parayı kaparo olarak adlandırırsanız veya bir şey yazmazsanız; sözleşmeden vazgeçebilir ve verdiğiniz paranın iadesini alabilirsiniz.
Cayma Akçesi
Sözleşmede verdiğiniz parayı cayma akçesi olarak belirtirseniz ve sözleşmeden vazgeçerseniz, verdiğiniz para satıcıda kalır. Tam tersi durumda, yani satıcı sözleşmeden vazgeçerse, aldığı parayı ve bir o kadar daha parayı — yani aldığının 2 katını — size geri ödemek zorunda kalır.
Satış vaadi sözleşmesi resmî şekle bağlıdır, yani noterde yapılmalıdır. Bu nedenle noterde yapılmayan satış vaadi sözleşmeleri geçersiz olduğu gibi, bu sözleşmeye bağlı maddeler de geçersiz olacaktır.
Özetle: cayma akçesi, noterde yapılan bir satış vaadi sözleşmesinin parçası değilse geçerli değildir ve alıkonamaz.
Aynı şekilde bankadan yollanan paralarda da bu kuralın geçerli olması için, açıklamaya net olarak "cayma akçesidir" yazılması gerekir.
Arsa ve İmar Terimleri: TAKS, KAKS, Gabari, İfraz, Tevhid
TAKS — Taban Alanı Kat Sayısı
Arsa üzerinde inşa edilecek yapının, zeminde oturacağı alanı belirleyen çarpandır. 1.000 m² büyüklüğünde bir arsanız varsa ve TAKS 0,30 ise, yapılacak inşaatın arsa üzerine oturacağı alan — yani taban alanı — 300 m² demektir.
KAKS (Emsal) — Kat Alanı Kat Sayısı
Arsa üzerinde inşa edilecek yapının toplam kaç m² olacağını gösteren çarpandır. 1.000 m² büyüklüğünde bir arsanız varsa ve KAKS 1,50 ise, yapılacak inşaatın toplam kapalı alanı 1.500 m² olacak demektir.
Gabari (H Max / Yençok) — Maksimum Yükseklik
Gabari; imar planına göre, zeminden çatının en üst noktasına kadar binanın en fazla kaç metre olacağını belirtir. Kısaca binanın kaç katlı olacağını belirler.
H max serbest ise binaya yükseklik sınırı konmamıştır; imar planındaki diğer koşullara göre yükseklik sınırı olmadan bina yapılabilir.
İfraz — Ayırma, Bölme
Arsanın hukuki ve teknik işlemlerle, imara uygun olarak daha küçük parçalara bölünmesidir.
Tevhid — Birleştirme
Tapu kütüğünde ayrı kayıtlı, bitişik, aynı imar planına sahip birden fazla arsanın imar planına uygun olarak birleştirilmesi ve tek bir arsa hâline getirilmesidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Gayrimenkul sektörü, brokerlik hizmeti ve satış süreci hakkında en çok sorulan sorular ve saha deneyimine dayanan cevapları.
Emlak danışmanı, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında "sorumlu emlak danışmanı" veya "emlak danışmanı" mesleki yeterlilik belgesiyle çalışan kişidir. Broker ise yetki belgesi sahibi işletmeyi kuran, danışman ekibini yöneten, portföy stratejisini ve pazarlama planını belirleyen kişidir.
Pratikteki fark sorumluluk alanıdır: danışman alıcı–satıcı buluşturur, broker işlemin hukuki ve finansal kurgusunu üstlenir. Tapu şerhi, imar durumu, kat karşılığı paylaşım oranı, vergi ve ödeme güvenliği gibi başlıklar brokerin masasındadır.
Doğru kurgulandığında evet, ve açık farkla satıcının lehinedir. Sebepleri şunlar:
1. Reklam bütçesi oluşur. Hiçbir danışman, yarın başka bir ofisin satabileceği bir portföye profesyonel fotoğraf, drone videosu, sanal tur ve ücretli reklam yatırımı yapmaz. Tek yetkide bu yatırım yapılabilir çünkü sonucu garanti altındadır.
2. Fiyat tek ağızdan yönetilir. Alıcı aynı evi tek fiyatla görür. Pazarlık, satıcının belirlediği stratejiyle ilerler.
3. Alıcı havuzu paylaşılır. Tek yetki, ilanın diğer ofislere kapandığı anlamına gelmez; aksine profesyonel ofisler portföyü paylaşım sistemine açar — ama kontrol tek elde kalır.
4. Raporlanabilirlik. Kaç gösterim, kaç arama, kaç gezme, hangi itirazlar geldi — tek yetkide satıcı bunu düzenli rapor olarak alır.
Sonuç: Tek yetki verirken sözleşmeye yetki süresi, taahhüt edilen pazarlama kalemleri, raporlama sıklığı ve fesih şartları mutlaka yazılmalıdır. Taahhüt yoksa tek yetkinin anlamı da yoktur.
Genellikle tam tersi olur. Aynı ev farklı ofislerde farklı fiyatlarla, farklı fotoğraflarla ve farklı açıklamalarla yayınlandığında üç şey birden gerçekleşir:
Algı bozulur. Alıcı aynı evi beş yerde görünce "bu ev neden satılamıyor?" diye düşünür ve daha düşük teklif verir.
Pazarlık gücü düşer. Farklı ofisler birbirini kırmak için satıcı adına indirim konuşmaya başlar.
Kimse yatırım yapmaz. Komisyonu alma ihtimali düşük olan ofis, o portföye bütçe ayırmaz; ilan "stok" olarak kalır.
Satış hızını belirleyen şey yetki sayısı değil, doğru fiyatlama, doğru sunum ve planlı pazarlamadır.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik hizmet bedeline üst sınır getirmiştir. Satışta hizmet bedeli, satış bedelinin %4'ünü (KDV hariç) geçemez ve kural olarak alıcı ile satıcı arasında paylaşılır. Kiralamada üst sınır bir aylık kira bedelidir. Her iki hâlde de hizmet bedeline KDV ayrıca eklenir.
Bunlar üst sınırdır; taraflar yazılı olarak farklı bir paylaşım kararlaştırabilir. Önemli olan, hizmet bedelinin ve kimin ödeyeceğinin yer gösterme belgesi ve hizmet sözleşmesinde baştan yazılı olmasıdır.
İlan fiyatlarına bakarak fiyat belirlemek en sık yapılan hatadır; ilan fiyatı istenen fiyattır, gerçekleşen fiyat değildir.
Doğru yöntem: aynı bölgede son 3–6 ayda fiilen satılmış benzer taşınmazların metrekare birim fiyatını almak; sonra kat, cephe, bina yaşı, asansör, otopark, ısıtma sistemi, iskân durumu ve kentsel dönüşüm potansiyeli farkları için düzeltme yapmaktır.
Kritik nokta: Bir portföy, yayına girdiği ilk 3 haftada en yüksek ilgiyi görür. Fiyat bu pencerede yanlışsa, ilan "yanmış" olur ve sonraki indirimler bile ilk haftaki ilgiyi geri getirmez.
Karar duyguyla değil, iki senaryonun kâğıt üzerinde karşılaştırılmasıyla verilir. Hesaplanması gerekenler:
Senaryo A — Satış: Bugünkü net arsa değeri, vergiler düşülmüş hâliyle.
Senaryo B — Kat karşılığı: KAKS × arsa m² ile bulunan toplam inşaat alanı, paylaşım oranı, bölgedeki satış m² fiyatı, teslim süresi ve bu süre boyunca katlanılacak kira/fırsat maliyeti.
Emsal yüksek ve bölgede gerçek talep varsa kat karşılığı çoğu zaman daha yüksek getiri üretir. Ancak müteahhit riski, süre riski ve mevzuat riski fiyatlanmalıdır. Zayıf bir müteahhitle yapılan %50 paylaşım, güçlü bir müteahhitle yapılan %40 paylaşımdan daha kötü sonuçlanabilir.
Devirden önce mutlaka kontrol edilmesi gerekenler:
Tapu takyidat (şerh) belgesi · imar durumu belgesi · yapı kullanma izin belgesi (iskân) · kat mülkiyetinin kurulu olup olmadığı · belediye emlak vergisi borcu · site/apartman aidat borcu yazısı · binada riskli yapı tespiti bulunup bulunmadığı · aile konutu şerhi · varsa kira şerhi ve intifa hakkı.
Bu listedeki tek bir eksik kalem, devirden sonra alıcının üzerine kalır. Haciz şerhi olan bir mülkü satın alan kişi, mülkü borcuyla birlikte devralır.
Borsem Başkent Gayrimenkul, Caner Yalçınduran'ın gayrimenkul sektöründeki 25 yıllık deneyimiyle, Ankara'nın seçkin bölgeleri başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet verir.
Hizmet alanları: konut ve ticari gayrimenkul satış–kiralama, arsa ve kat karşılığı projelendirme, kentsel dönüşüm süreç yönetimi, yatırım ve bölge analizi, portföy yönetimi ve stratejik pazarlama.
Çalışma yaklaşımı güven, şeffaflık ve sonuç odaklılık üzerine kuruludur; süreç avukatlar, mimarlar ve gayrimenkul profesyonellerinden oluşan bir ekiple yürütülür.
Sürecinizi profesyonel destekle yönetelim
Binanızı kentsel dönüşüme sokmak, arsanızı kat karşılığı vermek veya gayrimenkulünüzü doğru fiyatla satmak istiyorsanız; avukatların, mimarların ve gayrimenkul profesyonellerinin sürecin her anını sizin için takip etmesini istiyorsanız, beni arayabilirsiniz.
Yasal bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kentsel dönüşüm ve tapu işlemlerinde her olayın kendine özgü koşulları bulunur; sözleşmeleriniz mutlaka alanında uzman bir avukat tarafından düzenlenmeli ve incelenmelidir. Mevzuat ve oranlar değişebilir; işlem öncesi güncel düzenlemeleri teyit ediniz.
© Borsem Başkent Gayrimenkul · Caner Yalçınduran · baskentborsem.com
