Mülkünü Gönder
Konutta gördüğünüz şeyi satın alırsınız. Arsada ise satın aldığınız şey görünmez — yapılaşma hakkıdır. Bu yüzden arsada tüm risk, evrak aşamasında yoğunlaşır.
Hukuki kontroller
- 1. Tapu takyidat belgesi. Haciz, ipotek, ihtiyati tedbir, intifa, şerh var mı?
- 2. Hisse durumu. Müstakil mi, hisseli mi? Hisseliyse paydaş sayısı kaç?
- 3. Malik kontrolü. Satan kişi gerçekten malik mi, vekâletle mi hareket ediyor? Vekâletnamenin kapsamı yeterli mi?
- 4. Miras ve veraset. Taşınmaz mirasçılara mı ait? İntikal yapılmış mı?
- 5. Dava kaydı. Taşınmaz hakkında devam eden bir dava var mı?
İmar ve teknik kontroller
- 6. İmar durum belgesi. TAKS, KAKS, gabari, yapı nizamı ve çekme mesafeleri.
- 7. Parselin fonksiyonu. Konut, ticaret, sanayi, park, yol? Plan üzerinde parselin bir kısmı yolda kalıyor olabilir.
- 8. Yola cephe. İmar yoluna cephesi olmayan parselde yapı ruhsatı alınamaz.
- 9. Tarla–arsa ayrımı. Tapuda 'tarla' yazan taşınmaz, imar planı içinde değilse yapılaşmaya açık değildir.
- 10. Koruma havzası. İçme suyu, göl koruma kuşakları ve sit alanları yapılaşmayı sınırlar veya tamamen kapatır.
- 11. Terk yükümlülüğü. Parselden yola veya kamuya terk edilecek alan var mı? Bu, kullanılabilir metrekareyi düşürür.
- 12. Aplikasyon krokisi. Tapudaki sınırlar arazideki fiilî durumla örtüşüyor mu?
Ekonomik kontroller
- 13. Kot ve eğim. Eğimli arazide hafriyat ve istinat maliyeti inşaat bütçesini belirgin biçimde artırır.
- 14. Altyapı. Elektrik, su, kanalizasyon ve yol altyapısı mevcut mu, yoksa maliyeti kime ait?
- 15. Çıkış senaryosu. Bu arsayı kime, kaç yıl sonra satacaksınız veya kat karşılığı mı vereceksiniz?
Kat karşılığı potansiyelini hesaplama
İmara açılma beklentisiyle alınan tarla, garantisi ve takvimi olmayan bir yatırımdır. Plan değişikliği idarenin takdirindedir. Böyle bir alım yapılacaksa bedel, taşınmazın bugünkü mevcut vasfı üzerinden belirlenmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Arsa daha yüksek sermaye kazancı potansiyeli taşır ama kira getirisi yoktur ve likiditesi düşüktür.
Düzenli nakit akışına ihtiyaç duyan yatırımcı için konut, sermayesini uzun süre bağlayabilen yatırımcı için arsa daha uygundur.
İmar planı içinde değilse ve parselin imar durumu yapılaşmaya elverişli değilse yapamazsınız.
Tarım arazilerinde yapılaşma özel koşullara ve izinlere tabidir; teklif vermeden önce belediyeden imar durumu alınmalıdır.
Kredi kullanmayacaksanız zorunlu değildir, ancak bağımsız bir değerleme raporu pazarlıkta güçlü bir dayanak sağlar.
Özellikle hisseli veya imar durumu karmaşık parsellerde profesyonel inceleme maliyetinin çok üzerinde fayda sağlar.
Tapu harcı satış bedeli üzerinden alınır ve kural olarak taraflar arasında paylaşılır.
Edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılan taşınmazda değer artış kazancı vergisi doğabilir; güncel oran ve istisnaları teyit ettiriniz.
Doğru kararı birlikte verelim
Alım, satım, kiralama veya kat karşılığı sürecinizde 25 yıllık saha deneyimiyle yanınızdayım. Portföyünüzü değerlendirmek ya da bir mülkü incelemek için bana ulaşabilirsiniz.
Yasal bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat, oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel düzenlemeleri ve kendi durumunuza özgü koşulları bir uzmana teyit ettiriniz.
© Borsem Başkent Gayrimenkul · Caner Yalçınduran · baskentborsem.com
