Mülkünü Gönder
Ev satmak isteyen hemen herkes fiyatı aynı şekilde belirler: portalda benzer ilanlara bakar, en yüksek birkaçını referans alır, üstüne 'pazarlık payı' ekler. Bu yöntemin tek sorunu, baktığı şeyin fiyat olmamasıdır.
İlan fiyatı, istenen fiyattır. Gerçekleşen satış fiyatı, ödenen fiyattır. İkisi arasında çoğu bölgede ciddi bir fark vardır. Fiyatlama yalnızca ikincisine dayanarak yapılır.
Doğru yöntem: emsal karşılaştırma
- Emsal havuzunu kurunAynı mahalle veya aynı akstaki, son 3–6 ayda fiilen satılmış, benzer tip ve benzer metrekaredeki taşınmazları listeleyin. En az 5–8 emsal gerekir.
- Birim fiyata indirgeyinHer emsalin satış bedelini brüt metrekaresine bölün. Elinizde bir m² birim fiyat aralığı oluşur.
- Düzeltme yapınEmsaller sizin evinizle birebir aynı değildir. Her farklılık için yukarı veya aşağı düzeltme uygulanır.
- Aralığı daraltınDüzeltilmiş birim fiyatların ortalaması ve bandı, evinizin gerçekçi değer aralığını verir.
- Strateji seçinBandın neresinde konumlanacağınız, aceleniz ve pazarın yönüyle ilgili bir karardır.
Düzeltme kalemleri: değeri gerçekten değiştiren şeyler
| Değişken | Etkisi | Not |
|---|---|---|
| Kat | Yüksek | Ara katlar genellikle en likit; zemin ve son kat farklı fiyatlanır |
| Cephe ve manzara | Yüksek | Aynı binada iki daire arasında belirgin fark yaratır |
| Bina yaşı | Yüksek | Özellikle 20 yaş üstü binalarda dönüşüm beklentisi fiyatı etkiler |
| İskân / kat mülkiyeti | Kritik | İskânsız veya kat irtifaklı mülkte kredi kullanımı sorunlu olabilir |
| Isıtma sistemi | Orta | Doğalgaz kombi, merkezi pay ölçer veya soba arasında ciddi fark var |
| Otopark / depo | Orta | Bağımsız bölüm olarak tahsisli mi, ortak alan mı? |
| Aidat | Orta | Yüksek aidat, alıcının ödeyebileceği fiyatı doğrudan düşürür |
| Yenileme ihtiyacı | Değişken | Mutfak–banyo yenileme maliyeti, alıcı tarafından fiyattan düşülür |
İlk 3 hafta kuralı
Bir portföy yayına girdiğinde, o anda piyasada aktif olarak arama yapan tüm alıcı havuzu ilanı görür. Bu, ilanın göreceği en yüksek ilgidir ve bir daha tekrarlanmaz.
Fiyat bu pencerede yanlışsa, o alıcı havuzu elenmiş olur. Üç ay sonra yapılan indirim, yalnızca o üç ayda piyasaya yeni giren küçük bir kitleye ulaşır. Bu yüzden 'yüksekten başlayıp indiririz' stratejisi matematiksel olarak pahalıdır.
İlk 2 haftada gösterim var ama arama yok ise sorun fotoğraf ve sunumdadır. Arama var ama gezme yok ise sorun açıklama ve beklenti uyumundadır. Gezme var ama teklif yok ise sorun fiyattadır.
Ekspertiz raporu fiyat belirler mi?
Hayır. Ekspertiz (değerleme) raporu, çoğunlukla kredi kullanımı için bankanın talep ettiği bir belgedir ve kredi teminatı amacıyla temkinli bir değer üretir. Satış fiyatınız ekspertiz değerinin üzerinde olabilir; ancak alıcı kredi kullanacaksa aradaki farkı peşin tamamlaması gerekeceğini bilmelisiniz.
Pazarlık payı ne kadar olmalı?
Gerçekçi fiyatlanmış bir mülkte makul bir pazarlık payı yeterlidir. Abartılı pay eklemek iki sorun doğurur. Birincisi, ilan hedef alıcı segmentinin filtre aralığının dışında kalır. İkincisi, gezmeye gelen alıcı fiyatla ev arasındaki uyumsuzluğu hemen fark eder.
Fiyatınızı şu soruyla test edin: 'Bu evi bu fiyata ben alır mıydım?' Cevabınız tereddütlüyse, alıcının cevabı net bir hayırdır.
Sıkça Sorulan Sorular
En doğru yöntem, aynı bölgede son 3–6 ayda gerçekleşen satışları temel alan emsal karşılaştırma analizidir.
Portal ilan fiyatları yalnızca talep edilen fiyatı gösterir; gerçekleşen satış verisine profesyonel danışmanlar ve değerleme uzmanları erişebilir.
Pratikte maliyetli bir stratejidir. İlan yayına girdiği ilk haftalarda mevcut tüm alıcı havuzuna ulaşır; fiyat o anda yanlışsa bu havuz elenir.
Sonradan yapılan indirimler yalnızca piyasaya yeni giren küçük bir kitleye ulaşır ve ilan 'eski' olarak algılanır.
Hayır. Ekspertiz raporu bankanın kredi teminatı için ürettiği temkinli bir değerdir, piyasa satış fiyatı değildir.
Ancak alıcı kredi kullanacaksa, ekspertiz değerinin üzerindeki kısmı peşin ödemesi gerekeceğini hesaba katın.
Mutfak ve banyo gibi maliyeti yüksek alanlarda yapılan düzenli yenilemeler genellikle karşılığını bulur; kişisel zevke dayalı özel tasarımlar ise çoğu zaman bulmaz.
Satış öncesi en yüksek getirili yatırım kalemleri boya, temizlik, aydınlatma ve küçük onarımlardır.
Doğru kararı birlikte verelim
Alım, satım, kiralama veya kat karşılığı sürecinizde 25 yıllık saha deneyimiyle yanınızdayım. Portföyünüzü değerlendirmek ya da bir mülkü incelemek için bana ulaşabilirsiniz.
Yasal bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat, oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel düzenlemeleri ve kendi durumunuza özgü koşulları bir uzmana teyit ettiriniz.
© Borsem Başkent Gayrimenkul · Caner Yalçınduran · baskentborsem.com
