Mülkünü Gönder
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride bir taşınmazın satışını yapmayı taahhüt ettikleri sözleşmedir. Tapu devri hemen yapılamayacağı durumlarda — kredi süreci, iskân beklemesi, inşaatın tamamlanması gibi — taraflar arasındaki bağı kuran belgedir.
Geçerlilik şartı: noter
Satış vaadi sözleşmesi resmî şekle bağlıdır, yani noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Noterde yapılmayan satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir; dolayısıyla bu sözleşmeye bağlı maddeler — cayma akçesi dâhil — hüküm doğurmaz.
Bu, pratikte en çok maddi kayba yol açan noktalardan biridir. Taraflar matbu bir kâğıt doldurup imzalıyor, üstüne ciddi bir ödeme yapıyor ve uyuşmazlık çıktığında ellerinde hukuken zayıf bir belge kalıyor.
Tapuya şerh neden önemli?
Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh edildiğinde, vaat alacaklısının hakkı üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle gelir. Satıcı taşınmazı başkasına devretse bile hakkınız korunur.
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalı
- Taşınmaz ada–parsel ve bağımsız bölüm numarasıyla açıkça tanımlanmalı
- Satış bedeli, ödeme planı ve ödeme yöntemi net yazılmalı
- Devir tarihi veya devri tetikleyecek koşul belirlenmeli
- Cezai şart ve dönme hâlleri düzenlenmeli
- Sözleşme tapuya şerh ettirilmeli
Kaparo ile cayma akçesi farkı
Türk Borçlar Kanunu'nun 177. maddesi kaparoyu, 178. maddesi cayma akçesini düzenler. Aradaki fark tek kelimedir ama sonuçları tamamen farklıdır.
Kaparo
Sözleşmede verilen parayı kaparo olarak adlandırırsanız veya bir nitelendirme yapmazsanız; sözleşmeden dönülebilir ve verilen paranın iadesi istenebilir.
Cayma Akçesi
Verilen para cayma akçesi olarak belirtilmişse, cayan alıcı parasını kaybeder. Satıcı cayarsa aldığının iki katını geri öder.
Bankadan gönderilen ödemelerde de bu nitelendirmenin geçerli olabilmesi için açıklamaya net olarak "cayma akçesidir" yazılması gerekir. Ayrıca cayma akçesi, noterde yapılmış bir satış vaadi sözleşmesinin parçası değilse geçerli değildir ve alıkonamaz.
Satış vaadi mi, doğrudan tapu devri mi?
Mümkün olan her durumda doğrudan tapu devri tercih edilmelidir. Satış vaadi, devrin hemen yapılamadığı hâller için bir köprüdür; kalıcı bir çözüm değildir. Vaat sözleşmesi uzadıkça, taraflardan birinin durumunda değişiklik olma ihtimali artar.
Sıkça Sorulan Sorular
Taşınmaz satış vaadi resmî şekle bağlıdır ve noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz.
Adi yazılı belgeler ispat açısından bir değer taşıyabilir, ancak satışın ifasını sağlama gücü sınırlıdır.
Noterde düzenlenen sözleşme ile tapu müdürlüğüne başvurularak şerh talep edilir.
Şerh, hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağladığı için güçlü bir koruma oluşturur.
Verilen para kaparo olarak nitelendirilmişse veya hiçbir nitelendirme yapılmamışsa, sözleşmeden dönülmesi hâlinde iadesi istenebilir.
Cayma akçesi olarak nitelendirilmiş ve noterde düzenlenmiş geçerli bir sözleşmenin parçasıysa durum farklıdır.
Satış vaadi sözleşmeniz tapuya şerh edilmişse hakkınız yeni malike karşı da ileri sürülebilir.
Şerh yoksa, talebiniz kural olarak sözleşmenin tarafına yönelik tazminat talebiyle sınırlı kalır.
Doğru kararı birlikte verelim
Alım, satım, kiralama veya kat karşılığı sürecinizde 25 yıllık saha deneyimiyle yanınızdayım. Portföyünüzü değerlendirmek ya da bir mülkü incelemek için bana ulaşabilirsiniz.
Yasal bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat, oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel düzenlemeleri ve kendi durumunuza özgü koşulları bir uzmana teyit ettiriniz.
© Borsem Başkent Gayrimenkul · Caner Yalçınduran · baskentborsem.com
