Mülkünü Gönder
Türkiye'de el değiştiren konutların önemli bir kısmı hâlâ kat irtifaklı tapuyla satılıyor. Alıcıların çoğu ise aradaki farkı, kredi başvurusu reddedildiğinde ya da satmaya kalktığında öğreniyor.
Tanımlar
| Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti | |
|---|---|---|
| Ne zaman kurulur? | İnşaat başlamadan veya devam ederken | Bina tamamlanıp iskân alındıktan sonra |
| Neyin mülkiyeti? | Arsa payı + ileride teslim edilecek bağımsız bölüm üzerinde irtifak hakkı | Bağımsız bölümün tam mülkiyeti |
| İskân şartı | Gerekmez | Yapı kullanma izin belgesi zorunludur |
| Kredi | Bazı bankalarda sorun çıkarabilir, şartlar ağırlaşabilir | Sorunsuz |
| Satış değeri | Kat mülkiyetli daireye göre daha düşük | Daha yüksek ve daha likit |
Kat irtifakı gelecekteki bir bağımsız bölüm üzerindeki haktır. Kat mülkiyeti ise fiilen var olan ve kullanıma uygun olduğu resmen onaylanmış bağımsız bölümün mülkiyetidir.
Kat irtifaklı daire almanın riskleri
- İskân alınamayabilir. Proje ruhsata aykırı yapıldıysa yapı kullanma izni çıkmaz; bu durumda kat mülkiyetine geçilemez.
- Kredi kısıtı. Bazı bankalar kat irtifaklı taşınmazda kredi kullandırmaz veya ek teminat ister.
- Abonelik sorunları. Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinde iskân şartı aranabilir.
- Satışta değer kaybı. Alıcı, iskân riskini fiyattan düşer.
- Vergi farkı. Kat irtifaklı taşınmazda emlak vergisi arsa üzerinden hesaplanabilir; bu durum farklı sonuçlar doğurur.
Kat mülkiyetine nasıl geçilir?
- Yapı kullanma izni (iskân)Bina projesine uygun tamamlanır, belediyeden yapı kullanma izin belgesi alınır.
- Belgelerin hazırlanmasıOnaylı mimari proje, yönetim planı, bağımsız bölüm listesi ve iskân belgesi toplanır.
- Tapu müdürlüğüne başvuruKat irtifakı sahipleri veya yetkili temsilci başvuruyu yapar.
- TescilKat mülkiyeti kurulur, her bağımsız bölüm için ayrı tapu senedi düzenlenir.
Kat irtifaklı bir daire alıyorsanız satıcıya sorun: 'İskân neden alınmadı?' Cevap 'henüz başvurulmadı' ise farklı, 'projeye aykırılık var' ise tamamen farklı bir risk alıyorsunuz demektir.
Sıkça Sorulan Sorular
Alınabilir, ancak iskânın neden alınmadığı mutlaka araştırılmalıdır. Sorun yalnızca bürokratik gecikmeyse risk sınırlıdır.
Projeye aykırılık, imar affı gerektiren durumlar veya ruhsat sorunları varsa kat mülkiyetine hiç geçilemeyebilir.
Bazı bankalar kullandırır, bazıları kullandırmaz veya ek teminat ister. Banka politikaları değişkendir.
Kredi kullanacaksanız teklif vermeden önce bankanızla bu konuyu netleştirin.
İskân alınmışsa ve belgeler eksiksizse tapu müdürlüğündeki tescil işlemi kısa sürer.
Asıl süre iskân sürecinde geçer; bu da projenin durumuna ve belediye yoğunluğuna göre değişir.
Genellikle evet. Alıcı, iskân alınmama riskini ve kredi kısıtını fiyata yansıtır.
Satıştan önce kat mülkiyetine geçilebiliyorsa, bu işlem çoğu zaman maliyetinden fazlasını geri kazandırır.
Doğru kararı birlikte verelim
Alım, satım, kiralama veya kat karşılığı sürecinizde 25 yıllık saha deneyimiyle yanınızdayım. Portföyünüzü değerlendirmek ya da bir mülkü incelemek için bana ulaşabilirsiniz.
Yasal bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat, oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel düzenlemeleri ve kendi durumunuza özgü koşulları bir uzmana teyit ettiriniz.
© Borsem Başkent Gayrimenkul · Caner Yalçınduran · baskentborsem.com
