Mülkünü Gönder
Kat karşılığı anlaşmalarında en çok konuşulan konu yüzdedir. Oysa yüzde bir sonuçtur, bir başlangıç değil. Oranı belirleyen dört değişken vardır: emsal, bölge satış fiyatı, inşaat maliyeti ve süre.
Hesabın mantığı
- Toplam inşaat alanını bulunArsa m² × KAKS (emsal). Bu, üretilebilecek toplam kapalı alandır.
- Projenin brüt satış değerini çıkarınToplam satılabilir alan × bölgedeki m² satış fiyatı.
- İnşaat maliyetini hesaplayınToplam inşaat alanı × m² inşaat maliyeti. Buna ruhsat, harç, proje, yapı denetim ve finansman maliyeti eklenir.
- Müteahhit kârını ekleyinMüteahhidin üstlendiği risk ve sermaye karşılığı beklediği kâr marjı.
- Kalanı arsaya atfedinBrüt satış değeri – (maliyet + kâr) = arsanın projeye kattığı değer. Bu değerin toplam satış değerine oranı, arsa sahibinin payıdır.
Oranı yukarı çeken faktörler
- Yüksek emsal (KAKS). Aynı arsadan daha çok metrekare üretiliyorsa arsanın katkısı artar.
- Yüksek bölge satış fiyatı. Satış fiyatı maliyete göre ne kadar yüksekse, arsa payı o kadar artar.
- Düz, altyapısı hazır arazi. Hafriyat, istinat ve altyapı maliyeti düşer.
- Cephe ve konum avantajı. Bulvar cephesi, köşe parsel, manzara.
- Ticari kullanım hakkı. Zemin katta dükkân üretilebiliyorsa proje değeri yükselir.
Oranı aşağı çeken faktörler
- Eğimli arazi, zayıf zemin, yüksek hafriyat maliyeti
- Bölgede satış hızının yavaş olması (müteahhit için finansman riski)
- Hisseli mülkiyet ve çok sayıda paydaş
- Kentsel dönüşümde mevcut maliklere verilecek kira yardımı yükü
Arsa sahibinin alacağı yüzde önemli olmakla birlikte; sağlam bir müteahhitle, kaliteli malzemeyle, vaktinde teslim edilen dairelerin yapılması daha önemlidir. Bir arsadan alacağınız 12 daire yerine, aynı arsadan alacağınız 10 daire daha değerli olabilir. Her zaman sonuçtaki değere bakın.
Sözleşmeye mutlaka yazılacaklar
- Paylaşım krokisi. Hangi bağımsız bölüm kime ait, numaralandırılmış projeyle ek yapılmalı.
- Kademeli tapu devri. Tapular inşaat ilerleme seviyesine göre parça parça devredilmeli.
- Teknik şartname. Malzemeler marka, model ve seri bazında yazılmalı.
- Teslim süresi ve gecikme tazminatı. Ruhsat tarihinden itibaren net süre ve aylık gecikme bedeli.
- Banka teminat mektubu veya inşaat tamamlama sigortası.
- İskân yükümlülüğü. İskân alınmadan teslim yapılmış sayılmaz.
- Net/brüt alan tanımı. Metrekare uyuşmazlıklarını baştan engeller.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Adi yazılı protokoller hukuken geçersizdir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tek bir 'normal' oran yoktur. Oran; emsal, bölge satış fiyatı, inşaat maliyeti ve arazinin fiziki koşullarına göre parsel bazında değişir.
Aynı ilçede iki arsa için paylaşım oranı belirgin biçimde farklı olabilir; bu yüzden karar kâğıt üzerinde hesapla verilmelidir.
Tamamını başta asla devretmeyin. Devir, inşaatın ilerleme seviyesine bağlanmalıdır.
Yaygın uygulama temel, kaba inşaat, çatı, ince işler ve iskân aşamalarına beşer eşit dilim bağlanmasıdır.
Bu riske karşı sözleşmeye kesin ve süresiz banka teminat mektubu veya inşaat tamamlama sigortası konulmalıdır.
Ayrıca kademeli tapu devri, devredilmemiş payların arsa sahibinde kalmasını sağlayarak zararı sınırlar.
Evet ve mutlaka edilmelidir. Tapu kütüğüne 'kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi' konulması, hakkınızı üçüncü kişilere karşı korur.
Şerh edilmemiş bir sözleşme, müteahhidin payları üçüncü kişilere devretmesi hâlinde sizi zor durumda bırakabilir.
Doğru kararı birlikte verelim
Alım, satım, kiralama veya kat karşılığı sürecinizde 25 yıllık saha deneyimiyle yanınızdayım. Portföyünüzü değerlendirmek ya da bir mülkü incelemek için bana ulaşabilirsiniz.
Yasal bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat, oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel düzenlemeleri ve kendi durumunuza özgü koşulları bir uzmana teyit ettiriniz.
© Borsem Başkent Gayrimenkul · Caner Yalçınduran · baskentborsem.com
