Mülkünü Gönder
Tapu müdürlüğündeki işlem genellikle yarım saat sürer. Satışın tüm riski ise bu yarım saatte değil, öncesinde yapılan ya da yapılmayan kontrollerde toplanır.
Devirden önce mutlaka kontrol edilecekler
- Tapu takyidat belgesi — haciz, ipotek, ihtiyati tedbir, intifa, aile konutu veya kira şerhi var mı?
- İskân (yapı kullanma izin belgesi) alınmış mı?
- Kat mülkiyeti kurulu mu, yoksa kat irtifakı mı?
- Emlak vergisi borcu — belediyeden borcu yoktur yazısı alınır.
- Aidat borcu — site/apartman yönetiminden yazı alınmalı.
- DASK zorunlu deprem sigortası poliçesi geçerli mi?
- Riskli yapı tespiti bulunup bulunmadığı.
Haciz şerhi, satışı teknik olarak engellemese bile alıcı için en riskli durumdur: mülkü satın alan kişi onu üzerindeki borçla birlikte devralır. Kamu haczi (amme alacağı) ise ödenmeden devir yapılamaz.
Adım adım süreç
- Web Tapu'dan başvuruSatıcı, Web Tapu sistemi üzerinden satış başvurusunu oluşturur ve alıcıyı işleme ekler. Yetkilendirme yapılarak danışman veya avukat da sürece dâhil edilebilir.
- Belge kontrolü ve randevuTapu müdürlüğü başvuruyu inceler ve eksik varsa bildirir.
- Harç ve döner sermaye ödemesiTapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ve randevudan önce yatırılır. Döner sermaye bedeli ayrıca ödenir.
- İmza ve devirTaraflar kimlikleriyle müdürlükte hazır bulunur, akit okunur ve imzalanır. Taraflardan biri gelemiyorsa noterden düzenlenmiş vekâletname gerekir.
- Yeni tapu senediİşlem tamamlandığında yeni malik adına tapu senedi düzenlenir.
Gerekli belgeler
- Kimlik belgesi (nüfus cüzdanı, pasaport veya kimlik kartı)
- Belediyeden emlak rayiç değer belgesi
- Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi
- Vekâleten işlem yapılacaksa düzenleme şeklinde vekâletname
- Yabancı uyruklu alıcı için ayrıca değerleme (ekspertiz) raporu
Tapu harcı
Satış bedelini olduğundan düşük beyan etmek, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi doğurur. Ayrıca ileride satarken değer artış kazancı hesabında aleyhinize çalışır: alış bedeliniz düşük görünür, kazancınız yüksek çıkar.
Ödeme güvenliği
Para transferi ile tapu devri eşzamanlı olmalıdır. Uygulamada en yaygın güvenli yöntemler:
- Banka bloke çeki — tapu işleminin tamamlanmasıyla serbest kalacak şekilde düzenlenir.
- Tapu müdürlüğünde EFT/havale — devir anında yapılan transferin dekontu işlem dosyasına eklenir.
- Konut kredisi kullanımı — banka, ipotek tesisiyle birlikte bedeli doğrudan satıcıya öder.
Tapu devri öncesinde asla kalan bakiyenin tamamı elden ödenmez. Devir ile ödemeyi birbirine bağlamayan her yöntem, taraflardan birini savunmasız bırakır.
Sıkça Sorulan Sorular
Belgeler eksiksizse randevu günü işlem genellikle yarım saat içinde tamamlanır.
Asıl süre, randevu öncesi evrak hazırlığı ve takyidat kontrolünde geçer; bu aşama birkaç gün sürebilir.
Evet, ancak noterde düzenleme şeklinde hazırlanmış ve taşınmaz satışı yetkisini açıkça içeren bir vekâletname gerekir.
Vekâletnamenin kapsamını ve geçerliliğini işlem öncesi tapu müdürlüğüne teyit ettirmekte fayda vardır.
Satış bedeli üzerinden %4 oranında hesaplanır ve kural olarak alıcı ile satıcı %2'şer paylaşır.
Taraflar aralarında farklı anlaşabilir, ancak harcın tamamının yatırılması işlem şartıdır. Güncel oranı işlem öncesi teyit ediniz.
Evet. Gerçek bedelin altında beyan, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi riski doğurur.
Ayrıca alıcı açısından ileride satış yapılırken değer artış kazancı hesabında alış bedeli düşük göründüğü için daha yüksek vergi doğabilir.
Doğru kararı birlikte verelim
Alım, satım, kiralama veya kat karşılığı sürecinizde 25 yıllık saha deneyimiyle yanınızdayım. Portföyünüzü değerlendirmek ya da bir mülkü incelemek için bana ulaşabilirsiniz.
Yasal bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat, oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel düzenlemeleri ve kendi durumunuza özgü koşulları bir uzmana teyit ettiriniz.
© Borsem Başkent Gayrimenkul · Caner Yalçınduran · baskentborsem.com
